Uzyskujesz przychody z najmu prywatnego lub dzierżawy prywatnych składników majątku? Sprawdź, jak się rozliczyć i z jakich ulg możesz skorzystać.
Data publikacji: 15.12.2025
Data aktualizacji: 20.08.2026
Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, dlatego rozlicz je w zeznaniu:
PIT-28.
Do końca 2021 roku przychody z najmu prywatnego mogłeś(-aś) opodatkować na dwa sposoby:
ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – rozliczając je w PIT-28,
według skali podatkowej - rozliczając je w PIT-36.
Jeżeli nie wybrałeś(-aś) ryczałtu, dochody z najmu rozliczałeś(-aś) według skali podatkowej.
Rok 2022 był okresem przejściowym. Dochody z najmu prywatnego mogły być jeszcze opodatkowane według skali podatkowej. Był to jednak ostatni rok, w którym było to możliwe.
Aby skorzystać z tej formy opodatkowania, należało zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego w zeznaniu PIT-36 złożonym do 2 maja 2023 roku.
Zeznanie PIT-28 złóż do urzędu skarbowego właściwego według miejsca Twojego zamieszkania w dniu złożenia zeznania. Miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości nie ma znaczenia.
Zeznanie złóż w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Uwaga: Jeżeli złożysz zeznanie przed 15 lutego, uznamy je za złożone 15 lutego.
Zeznanie w formie papierowej możesz zanieść do urzędu skarbowego lub przesłać je do urzędu pocztą, najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Zwróć uwagę, że zeznanie powinno być nadane w placówce pocztowej operatora publicznego (Poczty Polskiej) przed upływem terminu na złożenie zeznania.
Przychodem z najmu prywatnego jest co do zasady umówiony czynsz, który najemca (dzierżawca) płaci z tytułu najmu. Najczęściej ma on formę pieniężną, ale może być ustalony również w innej formie niż pieniężna.
Przychód powstaje w momencie, gdy otrzymasz pieniądze, wartości pieniężne albo świadczenie w naturze lub zostaną one postawione do Twojej dyspozycji.
Przykład
W styczniu Pan Jan podpisał umowę najmu mieszkania. Zgodnie z umową najemca miał płacić czynsz co miesiąc, jednak pierwszy czynsz zapłacił dopiero w lipcu. Od stycznia do czerwca Pan Jan nie osiągnął przychodów z najmu i nie miał obowiązku zapłaty podatku, pomimo że przez ten okres wynajmował mieszkanie. Przychód powstał dopiero w lipcu.
Jeżeli z umowy wynika, że określone opłaty związane z przedmiotem najmu ponosi najemca, nie stanowią one Twojego przychodu z najmu.
Nie uwzględniasz ich przy ustalaniu przychodu opodatkowanego ryczałtem. Nie ma przy tym znaczenia, czy najemca przekazuje Ci środki na ich zapłatę, czy opłaca je bezpośrednio.
Przykład: Przychodem z najmu nie są m.in.:
czynsz uiszczany do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej,
opłaty za zużyte przez najemcę: wodę, energię elektryczną czy gaz,
opłaty za Internet
- jeżeli zgodnie z umową ponosi je najemca.
Jeżeli wynajmujesz nieruchomość (lub inny składnik majątku) objęty wspólnością majątkową małżeńską, co do zasady każde z Was rozlicza połowę przychodów.
Możecie jednak zdecydować, że całość przychodów będzie rozliczać tylko jedno z Was.
Aby z tego skorzystać, złóżcie do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie, w którym wskażecie małżonka rozliczającego całość przychodów.
Ważne: Oświadczenie złóżcie najpóźniej:
do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliście pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym, albo
do końca roku podatkowego - jeżeli pierwszy przychód z najmu uzyskacie w grudniu.
Oświadczenia nie trzeba składać co roku. Jeżeli złożyliście je w terminie, będzie dotyczyło również kolejnych lat.
Możecie również zrezygnować z opodatkowania całości przychodów przez jednego z Was. W tym celu poinformujcie na piśmie organ podatkowy o rezygnacji z takiego sposobu rozliczania podatku w terminie:
do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliście pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym, albo
do końca roku podatkowego – jeżeli pierwszy przychód z najmu uzyskacie w grudniu.
Ważne: Oświadczenie o opodatkowaniu przychodu przez jednego z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji z takiego sposobu rozliczania może podpisać jedno z Was.
Podpisując dokument samodzielnie, oświadczasz jednocześnie, że Twój mąż lub Twoja żona upoważnił(-a) Cię do jego złożenia w imieniu Was obojga. Oświadczenie to składasz pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
Uwaga: Jeżeli wynajmujesz nieruchomość (lub inny składnik majątku) objęty wspólnością majątkową małżeńską i złożyliście oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z Was, stawkę 12,5% stosujecie od nadwyżki ponad 200 000 zł przychodu.
Przychód możesz pomniejszyć o przysługujące Ci odliczenia, np. z tytułu zapłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, darowizn lub wydatków rehabilitacyjnych.
Nie możesz odliczyć wydatków, które wcześniej odliczyłeś(-aś) od dochodu lub zaliczyłeś(-aś) do kosztów uzyskania przychodów na podstawie ustawy o PIT.
Oblicz i wpłać ryczałt za każdy miesiąc albo – jeżeli spełniasz warunki – za każdy kwartał.
Jeżeli wpłacasz ryczałt w trakcie roku (za miesiąc lub kwartał), jako symbol formularza płatności wpisz PPE.
Jeżeli rozliczasz się miesięcznie, wpłać ryczałt:
do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni,
za miesiąc grudzień - do 20 stycznia następnego roku.
Przykład: Pan Jan wynajmuje mieszkanie Panu Pawłowi. Czynsz otrzymał 25 sierpnia. Pan Jan powinien wpłacić ryczałt do 20 września.
do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału,
za IV kwartał - do 20 stycznia następnego roku.
Przykład: Pani Anna wynajmuje mieszkanie. Najemcy wpłacają czynsz cyklicznie – co miesiąc na jej rachunek bankowy. Pani Anna podjęła decyzję, że będzie wpłacała ryczałt kwartalnie. Należności otrzymała w lutym, marcu i kwietniu.
Pani Anna powinna wpłacić ryczałt za pierwszy kwartał (okres od stycznia do marca) do 20 kwietnia, a za drugi kwartał (okres od marca do czerwca) do 20 lipca.
Jeżeli wybrałeś(-aś) kwartalny sposób opłacania ryczałtu, poinformuj o tym w zeznaniu PIT-28 składanym za rok, którego dotyczy rozliczenie.
Ryczałt wynikający z zeznania wpłać do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, za który się rozliczasz.
Jeżeli wpłacasz podatek wynikający z zeznania, jako symbol formularza płatności wpisz PIT-28.
Uzyskiwanie przychodów z najmu nie wyklucza rozliczenia jako osoba samotnie wychowująca dziecko. Jeżeli samotnie wychowujesz dziecko (dzieci) i spełniasz warunki określone w ustawie o PIT, możesz rozliczyć się w sposób preferencyjny.
Pamiętaj, że preferencyjnym rozliczeniem możesz objąć wyłącznie dochody (przychody) opodatkowane według skali podatkowej.
Tak. Jeżeli istnieje między Wami wspólność majątkowa, możecie zdecydować, że całość przychodów z najmu mieszkania należącego do Waszego wspólnego majątku będzie opodatkowana przez jednego z Was.
W tym celu złóżcie do urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu osiągniętego z najmu przez jednego z małżonków.
Oświadczenie złóżcie najpóźniej:
do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskacie pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym,
do końca roku, jeżeli pierwszy przychód uzyskanie w grudniu.
Nie. Limit 200 000 zł dotyczy wyłącznie małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy wybrali opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z nich.
Nie. Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z mocy ustawy. Nie musisz wybierać tej formy opodatkowania.
Nie. Przychód z najmu powstaje dopiero w momencie otrzymania pieniędzy albo postawienia ich do Twojej dyspozycji. Jeżeli najemca nie zapłacił czynszu, nie uzyskujesz z tego tytułu przychodu.
Nie. Kaucja wpłacona przez najemcę ma charakter zwrotny, dlatego co do zasady nie stanowi Twojego przychodu.
Jeżeli jednak zatrzymasz kaucję:
na pokrycie zaległego czynszu – zatrzymana kwota będzie stanowić Twój przychód z najmu,
na pokrycie szkód w wynajmowanej nieruchomości – zatrzymana kwota będzie stanowić przychód z innych źródeł.
Nie. Jeżeli z umowy najmu wynika, że określone opłaty związane z przedmiotem najmu ponosi najemca, kwoty przekazywane przez niego na ich pokrycie nie stanowią Twojego przychodu z najmu. Dotyczy to np. opłat za wodę, prąd, gaz, Internet, czynszu do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
Wybierz swoją sytuację