Do końca 2021 roku obowiązywały dwie formy opodatkowania przychodów (dochodów) uzyskiwanych z tytułu najmu (dzierżawy):

• ryczałt ewidencjonowany – PIT-28,
• zasady ogólne (opodatkowanie według skali podatkowej) - PIT-36.

Osoba, która nie wybrała opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, musiała opodatkować dochody uzyskane z najmu według skali podatkowej, wpłacać zaliczki i po zakończeniu roku podatkowego rozliczyć się w zeznaniu PIT-36.

Od 2022 roku podstawową formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego stał się ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednak w 2022 roku osoby osiągające przychody z najmu prywatnego mogły stosować formy opodatkowania obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. Był to ostatni rok, w którym można było opodatkować dochód z najmu według skali podatkowej.

Warunkiem opodatkowania dochodów z najmu prywatnego za 2022 rok według skali podatkowej było zawiadomienie o tym naczelnika urzędu skarbowego w zeznaniu PIT-36, składanym w terminie do 2 maja 2023 r.

Zeznanie PIT-28 złóż do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania na dzień składania zeznania. Nie ma znaczenia miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości.

Zeznanie w formie papierowej możesz zanieść do urzędu skarbowego lub przesłać je do urzędu pocztą, najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Zwróć uwagę, że zeznanie powinno być nadane w placówce pocztowej operatora publicznego (Poczty Polskiej) przed upływem terminu na złożenie zeznania.

Zeznanie w formie elektronicznej złożysz:

• w usłudze Twój e-PIT dostępnej w serwisie e-Urząd Skarbowy,
• przez e-Deklaracje.

Jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca ma obowiązek ponoszenia wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu (np. z wynajmowaną nieruchomością), to wydatki, do których ponoszenia w umowie zobowiązał się najemca, nie są traktowane jako Twój przychód z najmu.

W takiej sytuacji nie bierzesz ich pod uwagę przy ustalaniu wysokości przychodu do opodatkowania ryczałtem. Nie ma przy tym znaczenia, czy najemca przekazuje Ci zapłatę dotyczącą tych opłat, czy też samodzielnie odprowadza te opłaty.

Jeżeli wynajmujesz nieruchomość (lub inny składnik majątku), który jest objęty wspólnością majątkową małżeńską, przychód z najmu może być ustalany według dwóch zasad.

Podstawową zasadą jest, że każdy z małżonków powinien rozliczać te przychody odrębnie, proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku (po 50%).

Jednakże istnieje możliwość opodatkowania całości przychodów tylko przez jednego z małżonków - męża lub żonę.

Aby podatek mógł rozliczać tylko jeden z małżonków, należy złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał podatek.

Oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków nie trzeba składać co roku. Jeżeli złożyliście je w terminie, będzie dotyczyło również kolejnych lat.

Możecie też zrezygnować z opodatkowania całości przychodów przez jednego z Was. W tym celu poinformujcie na piśmie organ podatkowy o rezygnacji z takiego sposobu rozliczania podatku w terminie:

• do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliście pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym, albo
• do końca roku podatkowego – jeżeli pierwszy przychód z najmu uzyskacie w grudniu roku podatkowego.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczasz i wpłacasz za każdy miesiąc (lub kwartał - przy spełnieniu określonych warunków). 

Uwaga: Jeżeli dokonujesz wpłaty ryczałtu w trakcie roku (za miesiąc lub kwartał), jako symbol formularza płatności podaj – PPE. 

Jeżeli rozliczasz się miesięcznie – ryczałt wpłać do urzędu skarbowego w terminie:

• do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni,
• za miesiąc grudzień - do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Przykład: Pan Jan wynajmuje mieszkanie Panu Pawłowi. Czynsz otrzymał 25 sierpnia. Pan Jan powinien wpłacić ryczałt do 20 września.

Jeżeli rozliczasz się kwartalnie – ryczałt wpłać do urzędu skarbowego w terminie:

• do 20. dnia miesiąca następującego po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony,
• za ostatni kwartał - do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Przykład: Pani Anna wynajmuje mieszkanie. Najemcy wpłacają czynsz cyklicznie – co miesiąc na jej rachunek bankowy. Pani Anna podjęła decyzję, że ryczałt w 2025 roku będzie wpłacała kwartalnie. Należności otrzymała w lutym, marcu i kwietniu.

Pani Anna powinna wpłacić ryczałt za pierwszy kwartał (okres od stycznia do marca) do 20 kwietnia, a za drugi kwartał (okres od marca do czerwca) do 20 lipca.

Pamiętaj: O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu informujesz w zeznaniu rocznym (PIT-28), które składasz za rok podatkowy, w którym stosowałeś(-łaś) kwartalny sposób opłacania ryczałtu.

Ryczałt, który wynika z zeznania składanego za 2025 rok, zapłać do 30 kwietnia 2026 roku.

Jeżeli dokonujesz wpłaty podatku wynikającego z zeznania, jako symbol formularza płatności podaj – PIT-28.

Tak. Jeżeli istnieje między Wami wspólność majątkowa, to uzyskane przychody z najmu mieszkania należącego do Waszego wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z Was.

W tym celu złóżcie do urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu osiągniętego z najmu przez jednego z małżonków.

Oświadczenie złóżcie najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskacie pierwszy w roku podatkowym przychód z tego tytułu. Jeżeli pierwszy przychód z najmu zostanie przez Was osiągnięty w grudniu roku podatkowego, to oświadczenie złóżcie do końca roku.

Zasadą jest, że wybór opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych. Możecie jednak zrezygnować z takiego rozliczenia – składając oświadczenie o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z Was. Oświadczenie o rezygnacji składacie w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągniecie pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu wspólnych składników majątku (albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód uzyskacie w grudniu roku podatkowego).

Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpi podział majątku wspólnego i przedmiot umowy najmu (np. nieruchomość) przypadnie temu z Was, który nie miał obowiązku dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu będzie miał obowiązek rozliczania podatku.

Pamiętaj, że oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji z takiego sposobu opodatkowania może być podpisane przez jedno z Was.

Nie. Limit 200 000 zł ma zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa.

Od 1 stycznia 2022 r. dochody osiągane przez podatników z najmu prywatnego opodatkowane są z mocy ustawy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie musisz więc już w żaden sposób wybierać tej formy opodatkowania.