Rozliczenie ze sprzedaży domu / mieszkania

Czy muszę składać zeznanie

Jeżeli w 2022 roku dokonałeś odpłatnego zbycia:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
• prawa wieczystego użytkowania gruntów

przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, podlegasz z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś (wybudowałeś) zbywaną nieruchomość.

Przykład

Jeżeli nieruchomość zakupiłeś w lutym 2016 r., to 5 lat liczymy od stycznia następnego roku, czyli od stycznia 2017 r. Zatem 5 lat upłynie po 31 grudnia 2021 r.

Czyli nie będziesz musiał składać zeznania oraz płacić podatku PIT za zbycie w 2022 r. nieruchomości, którą nabyłeś przed 1 stycznia 2017 r.

Jeżeli nieruchomość nabyłeś w drodze spadku, to 5 lat liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył (wybudował) tę nieruchomość.

Przykład

Spadkodawca w lutym 2015 roku kupił mieszkanie. W czerwcu 2018 roku zmarł. Jeżeli jako spadkobierca sprzedałeś tę nieruchomość w 2022 roku, to nie zapłacisz podatku (i nie złożysz zeznania).

Jeżeli nieruchomość nabyłeś z małżonkiem do majątku wspólnego, a następnie między wami ustała wspólność majątkowa małżeńska, to w przypadku odpłatnego zbycia tej nieruchomości, okres 5 lat liczysz od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś tę nieruchomość z małżonkiem do majątku wspólnego.

Zasady opodatkowania

Podatek PIT obliczany jest od uzyskanego przez ciebie dochodu osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów)

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochód obliczysz według wzoru:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne

Podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest cena określona w umowie z kupującym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to urząd skarbowy może określić twój przychód uwzględniając wartość rynkową. W takiej sytuacji, do obliczenia podatku, bierzesz pod uwagę przychód określony przez urząd, a nie ten wskazany w umowie.

Do kosztów uzyskania przychodów zaliczasz udokumentowane wydatki, które poniosłeś na nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub praw majątkowych (np. prawa wieczystego użytkowania gruntu).

Jeżeli zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe nabyłeś w drodze:

• spadku,
• darowizny lub
• w inny nieodpłatny sposób

- kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości (prawa majątkowego) przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Przykład 1 - obliczenie, jaką część zapłaconego podatku od spadków i darowizn możesz zaliczyć do kosztów:

• Wartość wszystkich rzeczy i praw majątkowych przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn: 400 000 zł
• Wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn: 100 000 zł
• Udział wartości zbywanej nieruchomości w łącznej wartości przyjętego spadku

(100 000 zł / 400 000 zł) x 100% = 25%

• Zapłacony podatek od spadków i darowizn: 46 000 zł
• Część zapłaconego podatku, która może być zaliczona do kosztów: 46 000 × 25% = 11 500 zł.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych w drodze spadku zaliczysz również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na ciebie ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez ciebie.

Ciężary spadkowe to:

• spłacone przez ciebie długi spadkowe,
• zaspokojone roszczenia o zachowek,
• wykonane zapisy zwykłe i polecenia

- również w przypadku, gdy spłaciłeś długi spadkowe, zaspokoiłeś roszczenia o zachowek lub wykonałeś zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa.

Przykład 2 - obliczenie, jaką część spłaconych długów spadkowych możesz zaliczyć do kosztów:

Nabyłeś spadek o wartości 600 000 zł. Do spadku weszły dwie nieruchomości A i B. Nieruchomość A obciążona była kredytem hipotecznym (ciężar spadkowy). Musisz spłacić 120 000 zł i dlatego sprzedajesz nieruchomość B o wartości 300 000 zł.

• Łączna wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych w spadku: 600 000 zł
• Wartość zbywanej nieruchomości: 300 000 zł
• Udział wartości zbywanej nieruchomości w łącznej wartości przyjętego spadku

(300 000 zł / 600 000 zł) x 100% = 50%

• Ciężar spadkowy: 120 000 zł
• Część ciężaru spadkowego, która może być zaliczona do kosztów: 120 000 × 50% = 60 000 zł.

Ponadto do kosztów uzyskania przychodów możesz zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania. Dotyczy to nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie oraz nieodpłatnie.

Ustawa PIT nie zawiera katalogu wydatków, które mogą być uznane za nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Podstawową przesłanką pozwalającą na uznanie poniesionych wydatków za koszty uzyskania przychodów jest wykazanie, że nakłady te zwiększyły wartość zbywanej przez ciebie nieruchomości, a co za tym idzie – miały wpływ na osiągnięty przez ciebie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wysokość poniesionych nakładów ustalisz na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochód zwolniony od podatku

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.

Kwota zwolnienia jest limitowana i zależy od tego jaką część przychodu wydasz na cele mieszkaniowe. Zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat. Termin ten liczysz od końca roku podatkowego, w którym odpłatnie zbyłeś nieruchomość.

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego
• budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego
• modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego
• na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej

Własne cele mieszkaniowe możesz realizować nie tylko w Polsce, ale i w państwach członkowskich Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe w innym niż Polska państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej jest możliwe, pod warunkiem, że urząd skarbowy może (na mocy obowiązujących umów międzynarodowych) uzyskać informacje podatkowe od państwa, na którego terytorium ponosisz wydatki na cele mieszkaniowe.

Jak obliczyć dochód zwolniony od podatku

Jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, to uzyskany dochód będzie w całości zwolniony od podatku (ulga mieszkaniowa).

Masz również możliwość przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe tylko części przychodu. W takiej sytuacji dochód zwolniony obliczysz według wzoru:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

Przykład 1 – przeznaczasz część przychodu ze zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe

Przychód z odpłatnego zbycia: 200 000 zł

Koszty uzyskania przychodu: 150 000 zł

Dochód: 50 000 zł

Wydatki na cele mieszkaniowe: 180 000 zł

Dochód podlegający zwolnieniu:

((50 000 zł x 180 000 zł) / 200 000 zł ) x 100% = 45 000 zł

Dochód podlegający zwolnieniu wynosi 45 000 zł

Jak obliczyć podstawę opodatkowania

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (sprzedaży) lub prawa majątkowego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych obliczasz w następujący sposób:

1. Ustalasz dochód z odpłatnego zbycia:

   (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne = dochód

2. Obliczasz dochód zwolniony:

   (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

3. Obliczasz podstawę opodatkowania:

   dochód – dochód zwolniony = podstawa obliczenia podatku

Jakie zeznanie złożyć

W celu rozliczenia przychodów dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw dokonanego przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tych nieruchomości lub praw, złóż zeznanie podatkowe PIT-39.

Ważne: Zeznanie składasz niezależnie od tego czy z tytułu odpłatnego zbycia:

• osiągnąłeś dochód,
• poniosłeś stratę.

Ile zapłacę / korekta zeznania

Nie zapłacisz nic, jeżeli sprzedasz nieruchomość przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś lub wybudowałeś, a całość uzyskanych przychodów z tego tytułu przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.

W innym wypadku zapłacisz podatek w wysokości 19% od podstawy opodatkowania (dochodu ze sprzedaży nieruchomości pomniejszonego o dochód zwolniony).

W zeznaniu PIT-39 wykażesz:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny podatek PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa,
• dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

Jeżeli w złożonym zeznaniu PIT-39:

• wykazałeś dochody zwolnione z opodatkowania,
• a nie wypełniłeś warunków zwolnienia określonych w ustawie PIT, np. w ustawowym terminie, tj. w okresie 3 lat, nie wydatkowałeś uzyskanych z odpłatnego zbycia środków lub wydatkowałeś je na cele inne niż mieszkaniowe określone w ustawie

- musisz złożyć korektę tego zeznania i zapłacić podatek PIT wraz z odsetkami za zwłokę.

Odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskałeś przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącz­nie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa PIT)