Ulga dotyczy nabycia:

• na własność lub współwłasność budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego lub udziału w tych prawach.

WAŻNE! Nabycie budynku niemieszkalnego lub lokalu użytkowego, a także gruntu, nie jest objęte ulgą.

Z ulgi może skorzystać osoba, która w chwili nabycia ma obywatelstwo albo mieszka na stałe w jednym z poniższych krajów:

• Polska,
• inny kraj na terenie Unii Europejskiej,
• Islandia,
• Liechtenstein,
• Norwegia. 

Możliwość skorzystania z ulgi zależy od tego jakim tytułem oraz po kim lub od kogo nabywasz budynek/lokal/ww. spółdzielcze prawa, czyli do której grupy podatkowej należysz.

Jeżeli należysz do I grupy podatkowej – ulga przysługuje gdy budynek/lokal/ww. spółdzielcze prawa nabywasz w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy.

Jeżeli należysz do II lub III grupy podatkowej – ulga przysługuje jedynie w przypadku nabycia budynku/lokalu/ww. spółdzielczych praw w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego.

WAŻNE! Jeżeli należysz do III grupy podatkowej, to aby skorzystać z ulgi musisz dodatkowo sprawować opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy o takiej opiece. Taka umowa wymaga poświadczenia podpisów przez notariusza. Opiekę musisz sprawować przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów na umowie przez notariusza.

Do której grupy należysz sprawdzisz tutaj:

https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/sd/stawki-i-limity/

Ulga polega na wyłączeniu z podstawy opodatkowania czystej wartości nabytego budynku/lokalu/spółdzielczych praw wymienionych na wstępie.

Czysta wartość to wartość nabytego budynku/lokalu/ww. spółdzielczych praw pomniejszona o długi i ciężary.

Maksymalna wysokość ulgi nie może przekroczyć wartości 110 m² powierzchni użytkowej budynku/lokalu.

Warto wiedzieć: Powierzchnia użytkowa budynku (lokalu) o jakiej mowa powyżej to  powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów), przy czym powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 %, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.

WAŻNE! Jeżeli nabywasz część budynku/lokalu/ww. spółdzielczych praw, ulga przysługuje wówczas tylko w części.

Przykład

Pan X nabył w drodze spadku połowę budynku mieszkalnego. Budynek ma 160 m² powierzchni użytkowej, a Pan X jest jedynym spadkobiercą. Pan X nabył zatem w spadku 80 m² budynku. Pan X chce skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Jaka będzie wysokość ulgi?

Odpowiedź:

Maksymalna wysokość ulgi nie może przekroczyć wartości 110 m² budynku. Pan X nabył połowę budynku i dlatego w jego przypadku ulga obejmie wartość 55 m² (połowa ze 110 m²), chociaż odziedziczył 80 m² budynku.

Aby skorzystać z ulgi:

1. nie możesz być właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość (jeżeli nim jesteś, aby skorzystać z ulgi, przenieś własność budynku lub lokalu na zstępnych, Skarb Państwa lub gminę w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego);
2. nie może Ci przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym (jeśli masz takie prawa, aby skorzystać z ulgi, przekaż je zstępnym lub spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego);
3. nie możesz być najemcą lokalu lub budynku (gdy nim jesteś, aby skorzystać z ulgi, rozwiąż umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego);
4. musisz mieszkać i być jednocześnie zameldowany na pobyt stały, w nabytym lokalu lub budynku przez okres 5 lat;
5. nie możesz zbyć budynku/lokalu przez 5 lat. 

WAŻNE! Jak liczyć okres 5 lat:

• jeżeli w nabytym budynku/lokalu mieszkasz i jesteś zameldowany na pobyt stały już w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny – okres 5 lat liczysz od dnia złożenia zeznania podatkowego SD-3 lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.
• jeżeli zamieszkasz i zameldujesz się na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego SD-3 lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – okres 5 lat liczysz od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku.

Przykład

Pani X zmarła w 2024 roku i zostawiła Panu Y w spadku dom. Pan Y mieszka w tym domu i jest zameldowany na pobyt stały od 2000 roku. 22 marca 2026 roku Pan Y złożył zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych SD-3 i oświadczył, że spełnia warunki do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Potwierdził, że mieszka (i jest zameldowany na pobyt stały) w tym domu i będzie tam mieszkał przez 5 lat. Od kiedy liczy się 5-letni okres do skorzystania z ulgi?

Odpowiedź:

Początkiem 5-letniego okresu jest dzień złożenia zeznania podatkowego SD-3, tj. 22 marca 2026 roku. Nie wlicza się do niego okresów zamieszkiwania przed datą złożenia zeznania.

Jeżeli spełniasz warunki, które uprawniają do ulgi i zamierzasz z niej skorzystać, poinformuj o tym naczelnika urzędu skarbowego, zanim wyda w Twojej sprawie decyzję ustalającą ewentualne zobowiązanie podatkowe. Taką informację możesz zawrzeć już w składanym zeznaniu SD-3 (w polu: UWAGI) lub w osobnym, pisemnym oświadczeniu.

WAŻNE!
Nie musisz informować naczelnika urzędu skarbowego o zamiarze skorzystania z ulgi, jeżeli nabywasz budynek/lokal lub spółdzielcze prawa wymienione na wstępie (albo udział w nich) na podstawie np. umowy darowizny. Wówczas taki zamiar zgłoś notariuszowi, który sporządza akt notarialny dotyczący przeniesienia własności.

Warto wiedzieć: Akt poświadczenia dziedziczenia nie jest aktem notarialnym. Ponadto notariusz nie jest płatnikiem podatku od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia, stąd w przypadku sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia nie jest on uprawniony do stosowania przedmiotowej ulgi.  

Prawo do ulgi możesz utracić, jeśli przed upływem 5 lat:

• zbędziesz budynek/lokal np. sprzedasz je, albo
• przestaniesz w nim mieszkać lub
• zmienisz adres zameldowania na pobyt stały.

WAŻNE! Jeżeli zbędziesz budynek/lokal, przestaniesz w nim mieszkać/ wymeldujesz się z niego, poinformuj o tym naczelnika urzędu skarbowego.

Nie utracisz prawa do ulgi jeżeli:

• udział w budynku/lokalu przeniesiesz na innego ze spadkobierców lub obdarowanych, albo
• zbycie budynku/lokalu (lub udziału w nich) było uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania oraz spełnisz dodatkowe poniższe warunki.

WAŻNE! Aby zachować prawo do ulgi, musisz łącznie spełnić warunki:

• otrzymane ze sprzedaży pieniądze w całości przeznaczyć na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu i 
• wydatkować w całości te pieniądze na powyższe cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od dnia zbycia oraz
• łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym albo wybudowanym budynku lub lokalu, potwierdzony zameldowaniem na pobyt stały, wynosi 5 lat.

Warto wiedzieć!

Warunek ulgi mieszkaniowej spełniasz także wtedy, gdy budynek lub lokal mieszkalny udział w budynku lub lokalu) albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (udział w takim prawie) zbędziesz przed zamieszkaniem, ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz w całości na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu), albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu w ciągu dwóch lat od dnia zbycia. Musisz też spełnić warunek mieszkania i zameldowania w nowym lokalu lub budynku przez 5 lat.

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn

Poradnik ma charakter informacyjny i nie stanowi wykładni prawa.