Rozliczenie przychodów z najmu - ryczałt ewidencjonowany

Na czym polega rozliczenie ryczałtem

Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Co jest przychodem z najmu

Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.

Uwaga: Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane
z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lo­kalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynaj­mowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Dla podatnika VAT uzyskującego przychody z najmu, przychodem jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o należny VAT.

Kiedy powstaje przychód z najmu

Przychód z tytułu najmu powstaje, gdy faktycznie otrzymasz lub będziesz miał postawione do dyspozycji pieniądze (wartości pieniężne) a także świadczenia w naturze.

Przedmiot opodatkowania

Podatek płacisz od przychodu (nie pomniejsza się go o koszty uzyskania przychodu).

Jak obliczyć podatek

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi:

• 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz
• 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Uwaga: W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich kwota przychodów z najmu od której stosuje się stawkę podatku w wysokości 12,50%, wynosi 200 000 zł.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczasz i wpłacasz co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca (lub do 20 następnego miesiąca po upływie kwartału za który ryczałt ma być opłacony), a za miesiąc grudzień (ostatni kwartał roku podatkowego) - w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu informujesz w zeznaniu rocznym (PIT-28), składanym za rok podatkowy, w którym stosowałeś kwartalny sposób opłacania ryczałtu.

Uzyskany przychód możesz pomniejszyć o przysługujące odliczenia, np. z ty­tułu zapłaconych składek na własne ubezpieczenie społeczne, do­konanych darowizn, wydatków rehabilitacyjnych. Wydat­ków tych nie możesz odliczyć, jeżeli zostały już odliczone (np. zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne) od dochodu opodatkowanego według skali podatkowej.

Wpłata podatku

Podatek wpłać na swój mikrorachunek podatkowy.

Mikrorachunek podatkowy możesz sprawdzić, korzystając z generatora lub w dowolnym urzędzie skarbowym.

Jakie zeznanie złożyć

Przychody z najmu (dzierżawy) rozliczasz w zeznaniu rocznym PIT-28.

Rozliczenie z małżonkiem

Jeżeli osiągasz inne przychody opodatkowane skalą podatkową uzyskiwanie przychodów z najmu (dzierżawy) nie pozbawia możliwości wspólnego rozliczenia z małżonkiem.

Sprawdź, kiedy możesz rozliczyć się wspólnie z małżonkiem.

Przychodu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie łączysz
z przychodami (dochodami) podlegającymi opodatkowaniu podatkiem dochodowym na ogólnych zasadach (według skali podatkowej).

Z jakich ulg skorzystać

Ulga na Internet

Wybierz

Wpłaty na IKZE

Wybierz

Ulga rehabilitacyjna

Wybierz

Ulga termomoderniz.

Wybierz

Ulga abolicyjna

Wybierz

Odliczenie darowizn

Wybierz

Składki społeczne

Wybierz

Jak i gdzie złożyć zeznanie

Zeznanie możesz złożyć w formie:

• papierowej,
• elektronicznej.

Papierowo

Zeznanie w formie papierowej możesz zanieść do urzędu skarbowego lub przesłać je do urzędu pocztą, najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Zwróć uwagę, że zeznanie powinno być nadane w placówce pocztowej operatora publicznego (Poczty Polskiej) przed upływem terminu na złożenie zeznania.

Elektronicznie

Zeznanie w formie elektronicznej złożysz:

• przez e-Deklaracje,
• w usłudze Twój e-PIT dostępnej w serwisie e-Urząd Skarbowy.

W jakim terminie złożyć zeznanie

Zeznanie składasz w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Uwaga: Jeżeli złożysz zeznanie przed wyznaczonym terminem uznamy, że będzie ono złożone 15 lutego.

Jak podpisać zeznanie

Zeznanie składane papierowo

Zeznanie składane w formie papierowej podpisz własnoręcznie.

Zeznanie składane przez Twój e-PIT

Jeśli chcesz złożyć zeznanie elektronicznie poprzez usługę Twój e-PIT, zaloguj się do serwisu e-Urząd Skarbowy przy użyciu:

• login.gov.pl - czyli profilu zaufanego, e-dowodu lub bankowości elektronicznej;
• danych podatkowych - są to Twoje dane, takie jak Twój PESEL lub NIP i data urodzenia, kwota przychodu z rozliczenia za 2022 r., kwota przychodu z jednej informacji od płatników za 2023 r. (np. PIT-11), które potwierdzisz kwotą nadpłaty lub do zapłaty z rozliczenia za 2022 r. Jeżeli chociaż jedna z tych kwot wynosi „0” (zero), będziesz mógł się zalogować do usługi Twój e-PIT wyłącznie przy użyciu login.gov.pl lub aplikacji mObywatel;
• aplikacji mObywatel.

Po zalogowaniu, wysłanie zeznania przez usługę Twój e-PIT nie wymaga dodatkowej weryfikacji.

Zeznanie składane przez formularz interaktywny

Zeznania składane online przez formularz interaktywny w systemie e-Deklaracje możesz podpisać za pomocą:

• kwalifikowanego podpisu elektronicznego - to płatny, elektroniczny podpis, który służy do podpisywania dokumentów. Jeśli masz taki podpis, przygotuj go i podaj kod PIN,
• danych autoryzujących – to bezpłatny podpis elektroniczny, który zapewnia autentyczność deklaracji i podań. Na takie dane autoryzujące składają się identyfikator PESEL lub NIP , imię (pierwsze), nazwisko, data urodzenia, kwota przychodu. Kwota przychodu, którą podaje się przy autoryzacji, to kwota wskazana w zeznaniu lub rocznym obliczeniu podatku za rok podatkowy o dwa lata wcześniejszy niż rok, w którym są składane deklaracje/wniosek albo wartość „0” (zero), w przypadku gdy za rok o dwa lata wcześniejszy niż rok podatkowy, w którym są składane deklaracje/wniosek, nie zostało złożone żadne z zeznań lub rocznych obliczeń podatku.

Zeznanie składane przez pełnomocnika

Jeśli nie chcesz składać zeznania osobiście, może to zrobić za ciebie pełnomocnik. Zeznania składane przez pełnomocnika nie mogą być jednak podpisane danymi autoryzującymi.

Jeśli chcesz udzielić pełnomocnictwa do złożenia zeznania w formie papierowej, wypełnij i dostarcz do urzędu skarbowego druk UPL-1P.
Możesz to zrobić:

• papierowo – złóż go w swoim urzędzie skarbowym,
• elektronicznie – przekaż przez ePUAP.

Jeśli chcesz udzielić pełnomocnictwa do przesłania elektronicznego zeznania, wypełnij i dostarcz do urzędu skarbowego druk UPL-1. Możesz to zrobić:

• papierowo – złóż go w swoim urzędzie skarbowym,
• elektronicznie – przekaż przez ePUAP lub w serwisie e-Urząd Skarbowy.

Pamiętaj! Jedno pełnomocnictwo wystarczy do składania deklaracji we wszystkich urzędach skarbowych.

Jest do dokument, który potwierdza, złożenie formularza w formie elektronicznej. Nie potrzebna jest tu żadna pieczątka urzędu skarbowego.

Pytania i odpowiedzi

1. Czy przychody małżonków uzyskiwane z wynajmu nieruchomości będącej ich wspólną własnością mogą być opodatkowane tylko przez jednego z nich?

   Tak. Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane przychody z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.

   Warunkiem takiego opodatkowania jest złożenie w urzędzie skarbowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania, oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu osiągniętego z najmu (dzierżawy) przez jednego z małżonków.

   Oświadczenie złóż najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś pierwszy w roku podatkowym przychód z tego tytułu. Jeżeli pierwszy przychód z najmu osiągnąłeś w grudniu roku podatkowego, to oświadczenie złóż do końca roku.

   Wybór zasady opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymali pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu (dzierżawy) rzeczy należących do wspólnego majątku (albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód otrzymali w grudniu roku podatkowego), małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z nich. Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy najmu (dzierżawy) przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu jest on obowiązany do rozliczania podatku.

   Uwaga: Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu osiągniętego z najmu, dzierżawy przez jednego z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków może być podpisane tylko przez jednego z nich.

2. 2. Mamy z mężem rozdzielność majątkową i osiągamy przychody z najmu prywatnego. Czy możemy stosować stawkę 8,5% podatku od łącznych przychodów do limitu 200 000 zł?

   Limit 200 000 zł ma zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa.

3. W maju wynająłem swoje mieszkanie. Chciałbym wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. Czy mam taką możliwość?

   Od 1 stycznia 2022 r. dochody osiągane przez podatników z najmu prywatnego opodatkowane są z mocy ustawy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie musisz więc już w żaden sposób wybierać tej formy opodatkowania.

Podstawa prawna

• ustawa z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa Ryczałt)