Data publikacji: 29.05.2026
Data aktualizacji: 05.10.2026
Коли договір на придбання нерухомості підлягає оподаткуванню
Якщо ви купили нерухомість:
то ви підлягаєте оподаткуванню на цивільно-правові операції.
Ви не будете сплачувати податок на цивільно-правові операції, якщо, серед іншого:
Ви сплачуєте податок, якщо ви є покупцем.
Якщо ви купуєте нерухомість разом з іншими, зобов'язання сплачувати податок буде спільно накладено на всіх осіб.
Ви сплачуєте податок від ринкової вартості нерухомості, а не з ціни, встановленої в договорі. Ціна, встановлена в договорі, може відрізнятися від ринкової вартості нерухомості.
У такій ситуації податковий орган може протягом 5 років з кінця року, в якому ви уклали договір продажу, закликати вас змінити вартість нерухомості.
Ринкова вартість визначається на основі середніх цін, що застосовуються при торгівлі речами чи правами власності одного типу та ґатунку, без вирахування боргів та обтяжень. У той же час враховуються місце їх розташування, стан та ступінь зношеності, а також день вчинення дії.
Податок на продаж нерухомості становить 2%.
Ви сплатите податок на придбання нерухомості в день укладення договору продажу.
Нотаріус зобов’язаний завантажити його та передати до податкового органу.
Укладаючи договір у вигляді нотаріального акта, вам не потрібно подавати декларацію PCC-3.
то ви підлягаєте оподаткуванню на цивільно-правові операції.
Ви не сплачуєте податок на цивільно-правові операції, якщо, серед іншого:
Ви не сплачуватимете податок на цивільно-правові операції, якщо купуєте на власні потреби реабілітаційне обладнання, інвалідне крісло, мопед, мотоцикл або пасажирський автомобіль, і ви включені до групи людей зі значною або помірною інвалідністю незалежно від типу захворювання, або до групи людей з невеликою інвалідністю у зв'язку з порушеннями опорно-рухового апарату.
Ви сплачуєте податок у випадку, якщо ви покупець.
Якщо ви купуєте компонент нерухомості спільно з іншими особами, то зобов’язання сплачувати податок буде спільно накладено на всіх осіб.
Ви сплачуєте податок з ринкової вартості придбаної речі чи права власності, а не з ціни, встановленої у договорі. Ціна, встановлена в договорі, може відрізнятися від ринкової вартості.
У такій ситуації податковий орган може протягом 5 років з кінця року, в якому був укладений договір на продаж, закликати вас змінити вартість предмету договору.
Ринкова вартість визначається на основі середніх цін, що застосовується при торгівлі речами чи правами власності одного типу та ґатунку, без вирахування боргів та обтяжень. У той же час враховуються місце їх розташування, стан та ступінь зношеності, а також день вчинення дії.
Ставка податку за договором продажу на:
Якщо не була виокремлена вартість придбаних предметів або прав власності, на які застосовуються різні ставки податку, ви будете сплачувати податок за найвищою ставкою від їх загальної вартості.
Якщо придбання складника маєтку оподатковується, ви подаєте декларацію PCC-3 у компетентний податковий орган та обчислюєте і сплачуєте податок протягом 14 днів від дня податкового зобов'язання.
У випадку спільної купівлі з іншими особами ви подаєте декларацію PCC-3 разом з інформацією про інших платників податку PCC-3/A.
Ви можете подати колективну декларацію PCC-4 до 7-го дня місяця після місяця, в якому виникли податкові зобов'язання, і в якому ви зробили щонайменше три цивільно-правові операції, що охоплюють договір на продаж рухомого майна або майнових прав, і остання з цих операцій проводилася до кінця 14-денного періоду від дати першого з них.
Заключаючи договір у вигляді нотаріального акту вам не потрібно подавати декларацію.
Якщо ви не маєте місця проживання в Польщі, то компетентним податковим органом для вас є керівник Третього податкового органу Варшава-Середмістя.
Які податки слід платити при продажу нерухомості, включаючи приріст капіталу
Дохід від продажу нерухомості, розташованій в Польщі, оподатковується в Польщі.
Ви сплачуєте податок, коли продасте нерухомість:
Важливо: Дохід від продажу нерухомості не буде оподатковуватися в Польщі, якщо ви продасте нерухомість через 5 років. У такій ситуації ви не подаєте податкову декларацію в Польщі.
Базою оподаткування є дохід, отриманий від продажу нерухомості. Ви розраховуєте його за формулою:
База оподаткування (дохід) = загальний дохід – витрати на отримання доходу
Дохід – це ціна, зазначена в договорі з покупцем.
Дохід має бути зменшено на витрати на продаж нерухомості, які ви понесли, наприклад, нотаріальні витрати, вартість посередницьких послуг.
Пам’ятайте: якщо ціна, зазначена в договорі – без поважних причин – істотно відрізняється від ринкової вартості майна, то податковий орган самостійно визначить ваш дохід з урахуванням ринкової вартості. При цьому при розрахунку податку ви враховуєте дохід, визначений податковим органом, а не той, який зазначено в договорі.
До витрат на отримання доходу входять також задокументовані витрати, які ви понесли на надбання або будівництво нерухомості.
Якщо ви продаєте нерухомість, яку надбали безкоштовно, наприклад, у вигляді дарування чи спадщини, то витрати на отримання доходу, становлять:
Ви також можете включити задокументовані витрати, що збільшують вартість нерухомості, до витрат, які не підлягають податковому обліку, понесені, коли майно належало вам. Ви визначаєте суму витрат на підставі рахунків-фактур VAT та документів, що підтверджують стягнення адміністративних зборів.
Важливо: якщо сума понесених витрат перевищує суму доходу, це означає, що ви зазнали збитків від продажу нерухомості. У цьому випадку ви не сплачуєте податок (але подаєте податкову декларацію).
У певних ситуаціях доходи від продажу нерухомості можуть бути звільнені від оподаткування.
Звільненими від податку є доходи, отримані:
Це звільнення не поширюється на доходи, отримані за плату від продажу землі, яка внаслідок цього продажу втратила свій сільськогосподарський характер.
Таке звільнення не буде надано, якщо ви придбали нерухомість за 2 роки до початку процедури відчуження, або якщо нерухомість була оплатно продана за ціну, щонайменше на 50% нижчу від суми отриманої компенсації або ціни продажу нерухомості для цілей, що виправдовують її відчуження, або у зв'язку із реалізацією права переважної купівлі.
Примітка: Ви не подаєте декларацію у випадку звільнення від податків.
Дохід від продажу нерухомості може бути повністю або частково звільнений від оподаткування, якщо ви використовуєте дохід на власні житлові цілі. На це у вас є 3 роки, рахуючи з кінця податкового (календарного) року, в якому ви продали майно.
Витрати на власне житло - це витрати, понесені, зокрема, на:
Ви можете досягти власних цілей у сфері житла не лише в Польщі, а й у країнах-членах Європейського Союзу, Європейської економічної зони чи Швейцарської Конфедерації.
Важливо: Витрачати свій дохід від житла в іншій країні можна за умови, що податковий орган може (за відповідними міжнародними угодами) отримати податкову інформацію з країни, де ви несете витрати на житло.
До витрат на житло можна віднести також витрати на погашення кредитів із відсотками (у тому числі так званих кредитів рефінансування та консолідації), наданих на фінансування власних житлових потреб у банку чи в ощадно-кредитній спілці. Це стосується і кредиту, взятого на продавану нерухомість.
Пам’ятайте: для того, щоб витрати на погашення позики з відсотками були звільненими, ви повинні взяти позику перед продажем нерухомості.
Як розрахувати неоподатковуваний дохід
Якщо ви спрямуєте весь дохід від продажу нерухомості на власні житлові цілі, отриманий дохід буде повністю неоподатковуваним.
Однак у вас є можливість використати лише частину доходу на власні житлові потреби. У такій ситуації ви розраховуєте неоподатковуваний дохід за формулою:
задекларовані витрати на житло
_____________________________________ x дохід = дохід, вільний від податку
доходи від оплатного продажу нерухомості
Як визначити базу для обчислення податку
Ви визначите базу для розрахунку податку за формулою:
загальний дохід - неоподатковуваний дохід = база оподаткування
Податок на продаж нерухомості становить 19%.
Якщо ви продали нерухомість, розташовану в Польщі - подавайте декларацію PIT-39.
Важливо: Ви подаєте декларацію PIT-39 незалежно від того, отримали ви дохід від продажу майна чи зазнали збитків.
Ви маєте час подати податкову декларацію РІТ-39 з 15 лютого по 30 квітня року, наступного за роком, у якому ви продали нерухомість.
Примітка: дострокові декларації вважаються поданими 15 лютого.
Якщо 30 квітня випадає на суботу або день законного відпочинку, останнім днем для подання декларації вважається перший робочий день, що настає після дня або днів відпочинку.
Ви подаєте декларацію про суму отриманого або втраченого доходу до податкового органу, компетентного у воєводстві, в якому ви уклали нотаріальний акт про передачу права власності на нерухомість.
У кожному воєводстві є один податковий орган, куди ви подаєте свою декларацію:
Важливо: якщо нотаріальний акт був укладений в іншій країні, ви подаєте свою податкову декларацію PIT-39 до Третього податкового управління Варшава-Середмістя.
Якщо ви проживаєте в країні Європейського Союзу, іншій ніж Польща, або в Україні, і продаєте частки участі або акції польського акціонерного товариства, ваш дохід може оподатковуватись у Польщі.
Пам’ятайте: щоб дізнатися, в якій країні буде оподатковуватися дохід, отриманий вами від продажу часток участі або акцій, зверніться до договору про уникнення подвійного оподаткування, укладеного між Польщею та країною, де ви проживаєте. Також переконайтеся, що ви не сплачуєте податок двічі з одного і того ж доходу.
Якщо ваш дохід оподатковується в Польщі, ви будете платити податок зі свого доходу. Розрахуйте свій дохід за формулою:
База оподаткування (дохід) = загальний дохід – витрати на отримання доходу
Загальний дохід – це ціна, зазначена в договорі з покупцем.
Пам’ятайте: якщо ціна, зазначена в договорі – без поважних причин – істотно відрізняється від ринкової вартості нерухомості, то податковий орган самостійно визначить ваш дохід з урахуванням ринкової вартості. При цьому при розрахунку податку ви враховуєте дохід, визначений податковим органом, а не той, який зазначено в договорі.
Витрати на отримання доходу – це ціна, яку ви заплатили за продавані частки участі або акції.
Пам’ятайте: якщо продавані частки участі або акції були надбані вами в обмін на безготівковий внесок, витрати на отримання доходу визначаються у розмірі вартості вашого внеску.
Якщо ви продаєте частки участі або акції, які набули у спадщину, то витратами на отримання доходу будуть витрати, понесені спадкодавцем на набуття або підписку на ці частки участі або акції.
Податок на продаж нерухомості становить 19%.
Пам'ятайте: Якщо сума понесених витрат вища, ніж сума доходу, це означає, що ви зазнали збитків від продажу часток участі або акцій. У цій ситуації ви не сплачуєте податок (натомість подаєте податкову декларацію).
Яку подавати декларацію
Якщо ви продали частки участі або акції польського акціонерного товариства, а дохід, отриманий від цього, підлягає оподаткуванню в Польщі, подавайте декларацію РІТ-38.
Важливо: Ви подаєте декларацію PIT-38 незалежно від того, чи отримали ви дохід від продажу часток участі або акцій, чи зазнали збитків.
Коли подавати декларацію
На подання декларації PIT-38 у вас є час з 15 лютого по 30 квітня року після року, в якому ви продали нерухомість.
Примітка. Декларації, подані до цього терміну, вважаються поданими 15 лютого.
Якщо 30 квітня припадає на суботу або встановлений законом вихідний день, то останнім днем для подачі декларації вважається перший робочий день після вихідного дня або днів.
Ви подаєте декларацію із сумою доходу або збитків до податкового органу, компетентного для воєводства, в якому ви продали частки участі або акції.
У кожному воєводстві є один податковий орган, куди ви подаєте свою декларацію:
ВАЖЛИВО: Якщо ви не можете встановити відповідність таким чином, то подавайте PIT-38 до Третього податкового управління Варшава-Середмістя.
Земля, будинки (їх частини) та споруди (їх частини), пов'язані з веденням господарської діяльності, розташовані в Польщі, підлягають оподаткуванню податком на нерухомість.
Платниками податку є: юридичні власники, фактичні власники, безстрокові користувачі, а також розпорядники нерухомого майна або його частин, будівельних об'єктів чи їх частин, що перебувають у власності держави або органу місцевого самоврядування (ґміни).
Податкове зобов'язання виникає з першого дня місяця, наступного за місяцем, в якому виникли обставини, що обґрунтовують виникнення податкового зобов'язання. Такою обставиною є, наприклад, купівля землі чи будинку. Податкове зобов'язання припиняється
після закінчення місяця, в якому зникли обставини, що є підставою для цього зобов'язання. Такою обставиною є, наприклад, продаж землі чи будинку.
Платник податку на нерухомість, як правило, повинен подавати інформацію про нерухоме майно та будівельні об'єкти (форма IN-1) голові ґміни (меру, президенту міста) за місцем розташування об'єктів оподаткування. Розмір податку на нерухомість за податковий рік визначається рішенням податкового органу.
Якщо земельні ділянки, що перебувають у власності, є позначеними в реєстрі земель і будинків як землі сільськогосподарського призначення, за винятком земель, що використовуються для здійснення господарської діяльності, іншої ніж сільськогосподарська, то вони оподатковуються сільськогосподарським податком. Натомість землі, позначені в реєстрі земель і будинків як ліси, за винятком тих, що використовуються для іншої господарської діяльності, ніж лісове господарство, підлягають оподаткуванню лісовим податком.
Платниками сільськогосподарського та лісового податку є: юридичні власники, фактичні власники, безстрокові користувачі та розпорядники сільськогосподарських угідь або лісів, що перебувають у власності держави або органу місцевого самоврядування (ґміни).
Податкове зобов'язання з сільськогосподарського податку та лісового податку виникає з першого числа місяця, наступного після місяця, в якому виникли обставини, що обґрунтовують виникнення податкового зобов'язання. Такою обставиною є, наприклад, купівля сільськогосподарських угідь/лісів. Податкове зобов'язання припиняється після закінчення місяця, в якому зникли обставини, що є підставою для цього зобов'язання. Такою обставиною є, наприклад, продаж сільськогосподарських угідь/лісів.
Платник сільськогосподарському податку, як правило, повинен подавати інформацію про землі (форма IR-1), а платник лісового податку – інформацію про ліси (форма IL-1). Ця інформація подається голові ґміни (меру, голові президенту міста) за місцем розташування сільськогосподарських угідь/лісів. Розмір сільськогосподарського податку та лісового податку за податковий рік визначається рішенням податкового органу.